Categoría el Compra, venta y alquiler

El IBI se trata de un Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el mismo se aplica de manera anual tanto a casas, como a pisos o fincas. Este impuesto ha registrado múltiples aumentos con el pasar de los años, algo que ha causado algunos inconvenientes económicos para las familias españolas.

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A causa de esto, se ha generado la duda de que, en caso de una compraventa de un inmueble, ¿El IBI será cancelado por el interesado o por el vendedor? Esta duda está siempre presente, ya que podría significar bien un gasto o un ahorro de fondos bastante significativo.

¿En caso de que se dé una compraventa, quién debe cancelar este impuesto?

El IBI se trata de uno de los impuestos más importantes de España, debe ser cancelado por todo individuo que sea propietario de un inmueble, desde una casa hasta un local comercial. Este impuesto es calculado a partir del valor de la propiedad, añadiéndole un coeficiente aprobado por los ayuntamientos.

Para saber a cuál de las partes le corresponderá el pago de este impuesto. Es importante comprender que el mismo aplica tanto para la propiedad como al derecho de uso de la misma y cancelarlo es responsabilidad del dueño administrativo de la propiedad.

Este impuesto empezará a contar a partir del uno de enero, motivo por el que no importa si en cualquier momento del año se realiza una transferencia de la propiedad del inmueble. Quien fuera su dueño el primero de enero de ese año, será el responsable de pagar el impuesto. Por otra parte, si se trata de una propiedad compartida, el gasto puede ser compartido.

¿Dónde debe declararse el pago del IBI?

El pago del IBI puede realizarse tanto en cajas de ahorro como en bancos que tomen parte de en la recaudación de fondos tributarios en los distintos municipios. A su vez, puede realizarse por medio de la plataforma Web SUMA.

En caso de que represente un gasto muy importante que no sea posible asumir de una sola vez. El impuesto puede fraccionarse y cancelarse por partes, los planes de división y pago para el mismo varían dependiendo de cada ayuntamiento.

Por otra parte, las fechas de cancelación son también diferentes dependiendo de cada lugar. Así que para no retrasarte en los pagos, es importante que estés al tanto de cuándo corresponden los pagos en tu localidad para no retrasarte.

¿Es posible transferir el pago del IBI al nuevo propietario?

A pesar de que el pago de este impuesto es un deber de quien sea dueño del inmueble a principios de año, si la propiedad ha sido vendida. El vendedor tiene el derecho de transferir al nuevo dueño una fracción del IBI igual a los días restantes desde el momento de la trasferencia hasta el final del año.

No obstante, esto no podrá hacerse en caso de que el contrato compraventa posea una cláusula que especifique que esta medida no será tomada. Una posibilidad que fue permitida por el Tribunal Supremo a partir de junio del año 2016.

Así, ambas partes pueden acordar pagar el impuesto de la forma que gusten, ya que, siempre y cuando se cumpla con responsabilidad del pago, a la administración tributaria no le afecta cómo se realice.

Este es uno de los inconvenientes más preocupantes a la hora de alquilar un piso, ya que el inquilino puede no pagar y además no querer desalojar la vivienda, por ese motivo te explicaremos las cosas que debes y no hacer.

Este es un tema delicado y hay que tratarlo de la mejor manera posible para solucionarlo sin ningún inconveniente entre las partes.

Acudir a la mediación

Inicialmente, es importante que conozcas las razones por las cuales no ha cancelado, ya que si es un inquilino puntual que no se atrasaba con sus pagos y de pronto lo ha hecho, puede tener algún inconveniente económico.

Por tal motivo, primeramente debes conversar con él y saber exactamente qué es lo que sucede, pueden mediar y luego, darle un tiempo prudencial que ambos acuerden para que te cancele lo que te debe.

Asimismo, si notas que la situación económica que está atravesando es un poco difícil, puedes crear un anexo al contrato, en este deberá especificarse que por una cantidad de tiempo que deberán acordar el monto del alquiler será inferior.

De esta manera, puedes seguir recibiendo una entrada extra de dinero y al mismo tiempo el inquilino habitando el lugar sin problemas, ya que encontrar otro inquilino puede ser riesgoso e incluso la situación podría empeorar.

Si esta situación no sucede y el inquilino aun no quiere pagar con ayuda de un abogado puedes enviarle un burofax, en este debes notificarle que el pago debe realizarse en una cierta cantidad de días o semanas y de no ser así, debes indicarle que tomarás acciones legales.

También se puede anexar una propuesta en el que el inquilino se pueda ofrecer a abandonar la vivienda, de esta manera el procedimiento sería más sencillo y deberá hacer la devolución de las llaves.

En este último procedimiento cabe resaltar que la mensualidad que te debía debe ser olvidada, pero si esa persona es irresponsable y no cancelará más el monto correspondiente, es preferible recurrir a esta opción.

Resolución por vía judicial

Si luego de intentar mediar con el inquilino no has obtenido ningún resultado favorable, debes resolver este inconveniente mediante la vía judicial. Para esto debes asesorarte primeramente con un abogado el cual pueda ayudarte.

Dentro de la solución Judicial el inquilino puede decidir cancelar lo que debe y así resolver esta situación, aunque esto solo puede hacerlo una vez. Es decir que si luego vuelve a dejar de pagar y la mediación no resuelve nada, mediante la vía judicial no podrá pagar nuevamente.

Por otra parte si con anterioridad has enviado el burofax el inquilino no tendrá la opción de cancelar nada, ya que había sido notificado y aun así decidió no cancelar, por lo cual, deberá continuar el proceso judicial.

En el caso de continuar por esta vía, es esencial que estés bien asesorado y cuentes con un abogado de calidad, que pueda a sacar al inquilino de la vivienda de la manera más rápida posible.

Asimismo, mediante internet puedes encontrar abogados de calidad en España que ofrecen sus servicios a un buen precio. Incluso si tu intención es solamente resolver algunas dudas al respecto puedes obtener una asesoría gratuita.

En España es cada vez más difícil tener acceso a una vivienda, ya que tanto los precios de los alquileres como de las propiedades en sí se encuentran al alza. Esto ha obligado a muchos españoles a tomar medidas. Adquirir un local comercial y solicitar un cambio de uso para convertirlo en vivienda.

Según registros oficiales, el ayuntamiento madrileño habría autorizado más de 770 solicitudes de transformaciones de locales de comercio en casas, a la vez que más de 500 otras solicitudes se encuentran aún en trámite.

Pasos a seguir para convertir un local en una casa

En principio, ningún local comercial posee las condiciones aptas para ser habitado, a causa de esto, en principio no es legal que esta clase de edificación se utilice como vivienda. No obstante, es posible convertir un local en una vivienda con un cambio de uso legal.

Inicialmente, se debe presentar un proyecto de cambio de uso, dicha documentación debe haber sido redactada y aprobada por un arquitecto y cumplir con todas las reglas que se encuentre en vigor.

Así, existen dos categorías posibles en las que podría clasificarse a un local al momento de desear convertirlo en vivienda, siendo estas:

• Vivienda Exterior: Se le clasificaría en esta categoría si cumpliera con alguna de las siguientes características: Poseer una fachada con longitud que sobrepase los tres metros en la que exista una pieza habitable de al menos doce metros cuadrados.

Por otra parte, será necesario que posea todas las condiciones de sanidad, seguridad y accesibilidad en casos de emergencia.

• Vivienda Mínima: Aquella que posea una sala/comedor, cocina, baños y dormitorios con una superficie total habitable superior a treinta y ocho metros cuadrados, no se cuentan terrazas, balcones, entre otros.

¿Qué se requiere para convertir un local en una casa en España?

Una vez el local haya sido clasificado en una de las dos posibles categorías, se deben conocer los requisitos que debe cumplir para convertirse en una casa habitable, entre los cuales se encuentran los mencionados a continuación.

• No podrá poseer ninguna habitación por debajo de la planta principal, es decir, no pueden haber habitaciones, estudios, entre otras en un sótano.
• Su fachada necesita poseer una longitud superior a los tres metros.
• En la misma, debe ser posible trazar un círculo de al menos doscientos setenta centímetros de diámetro en el que se pueda situar un agujero de iluminación y ventilación.
• Debe poseer una cocina, la misma, al tratarse de un elemento de combustión que emitirá vapores y gases debe poseer una chimenea para la evacuación de estos cuerpos, la misma nunca estará contra la fachada o en un patio.
• Cada piso (En caso de poseer varios) debe tener una altura mínima de doscientos cincuenta centímetros.
• La edificación debe contar con una puerta de al menos doscientos tres centímetros de altitud y 820 milímetros de anchura.
• Las compuertas de aseo necesitan unas dimensiones mínimas de 203 centímetros de altitud y seiscientos veinticinco milímetros de anchura para las habitaciones de limpieza y setecientos veinticinco para el resto de habitaciones.
• Los hoyos para que ingrese la luz natural deben poseer una superficie superior al doce por ciento del área utilizable de la habitación.
• Debe cumplir con todos los requisitos sanitarios, de seguridad y de accesibilidad en caso de una emergencia.

Existen muchas situaciones en las que se obliga presentar la cédula de habitabilidad de la vivienda, por ejemplo cuando se procede alquilar o comprar un inmueble, para dar de alta un servicio. Si resides en España y no estás muy informado al respecto, en esta oportunidad responderemos a la pregunta ¿qué es la cédula de habitabilidad? Seremos claros y concisos para responder dicha pregunta y así tengas una idea clara de este importante tema.

¿En qué consiste la cédula de habitabilidad?

Al hacer mención de la cédula de habitabilidad de una vivienda, nos referimos a un documento en el que se acredita el cumplimiento de ciertos requisitos para que un espacio pueda ser habitado por personas. Es un documento legalizado por los consumidores autónomos y su contrato tiene una fecha de caducidad de 15 años.

Se refiere a una acreditación regulada que indica la superficie útil del espacio –mínimo- de una vivienda, además del equipamiento que esta debe tener, como inodoro, cocina, agua, etc. Generalmente los requisitos no suelen ser muy exigentes, lo recomendable es que la vivienda cumpla con los requisitos mínimos.

Según la ley 17/2007 este documento es solicitado al contratar y dar de alta los servicios de agua, gas y luz, incluido los trámites para alquilar o vender un inmueble. Lo más importante es que, antes de proceder a firmar el contrato de alquiler o ir al notario para iniciar la compraventa, se verifique que la vivienda posea la cédula de habitabilidad al día.

¿Es importante una cédula de habitabilidad?

Las cédulas de habitabilidad son vigentes en las comunidades autónomas, por ello es indispensable contar con esta, ya que forma parte de los requisitos solicitados en todo ayuntamiento de España.

En otras comunidades se suprimen las cédulas, es decir, solo dejan obtener la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento. Dependiendo del lugar también suele suceder que se trate del mismo documento, que se hayan fusionado ambos documentos o bien se necesiten los dos documentos para los diferentes trámites.

¿Para qué puede servir la cedula de habitabilidad?

El objetivo que tiene la cédula de habitabilidad, es tratar de asegurar la habitabilidad de una vivienda con los servicios necesarios (básicos) para subsistir, ya sea en temas de higiene, comodidad y servicios como agua, gas y electricidad.

Gracias a las cédulas en gran parte de España la persona o grupos de personas que tienen pensado habitar una propiedad, poseen el derecho de dar de alta los servicios de agua, luz y gas. Incluso, forma parte de los requisitos indispensables para alquilar o vender una vivienda.

Con lo complicado que muchas veces resulta acceder a un crédito y con la situación actual que existe en lo laboral y económico, hace que muchas personas que tienen la intención de comprar un inmueble, solo tengan la posibilidad de adquirir un alquiler.

El alquiler de un inmueble termina siendo una opción más viable, ya que muchas veces permite invertir ese dinero en una posible compra. Sin embargo, aún existen algunas dudas al respecto por esto, en esta oportunidad veremos ¿qué es el alquiler con opción a compra y cómo funciona? Así que presta mucha atención a lo que mencionaremos a continuación.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Cuando se habla del alquiler con derecho a compra, se refiere a un contrato doble o mixto elaborado por dos subcontratos, el cual consiste en uno de alquiler y el otro de compraventa. Es una modalidad en la que los inquilinos pueden vivir arrendado un inmueble por un tiempo establecido. Una vez que finalice el plazo, el inquilino tiene el derecho a comprar la vivienda por un precio determinado y del cual habrá un descuento previamente acordado.

Tomando en cuenta lo mencionado por el Tribunal Supremo, el alquiler con opción a compra se refiere a un contrato –de principio unilateral-, en el cual se concede al arrendado de un inmueble la facultad de decidir la celebración del contrato de compraventa, que puede concretarse por un plazo determinado tomando en cuenta determinadas condiciones.

Es decir, se trata de un tipo de contrato que muchas veces resulta beneficiosa para ambas partes, cliente y propietario. El objetivo de este contrato, es que el arrendatario pueda vivir alquilando una propiedad y con el tiempo tenga la oportunidad de comprarla. En el caso del inquilino, quien está interesado en el servicio de alquiler, tiene la prima como parte de su seguro.

¿Cómo tiene que ser el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra en Madrid muchas veces termina siendo un contrato atípico. Es decir, no es contemplado por la ley y no se muestra en las regulaciones del Código Civil, aunque se encuentre aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario e incluso la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).Por ello, es importante que las condiciones del contrato sean bien especificadas por ambas partes.

Como mencionamos anteriormente, se trata de un contrato doble, en el que se refleja las condiciones relativas de un arrendamiento y compra. Es decir, los datos deben ser claros y concisos

La cédula de habitabilidad, es un importante documento que permite verificar que una propiedad cumple con los estándares de habitabilidad minimiza y necesaria.

El documento sirve como medida de protección a compradores de viviendas, que permite establecer que una vivienda si puede ser habitada y no tienen ningún problema o necesidad de realizar alguna reforma. Tomando en cuenta lo mencionado, en esta oportunidad veremos si es obligatoria la cédula de habitabilidad para vender un piso.

¿Necesitas una cédula de habitabilidad para vender un piso?

Sin una cédula de habitabilidad no se podrá escriturar ni registrar la vivienda, además sin ese documento el notario no podrá formalizar la compra de la vivienda Por ese motivo, es necesario contar con ese documento para vender un piso, ya que se solicita para que la operación de la venta sea lo más transparente posible.

Los requisitos de la cédula de habitabilidad, para vender un piso, son marcados por la normativa de construcción. En España, actualmente las casas son construidas tomando en cuenta los requisitos de la comunidad autónoma en la que se encuentran. Por ello, si compras una nueva vivienda, no tienes de que preocuparte de la cédula, ya que con la escritura del piso se entrega la misma.

Renovación de la cédula de habitabilidad

Las viviendas que fueron construidas, la cédula que tienen caduca a los 10 o 25 años, ello dependerá de la localidad o el tipo de cédula que tengan. Para procesar una renovación de cédula o licencia de segunda ocupación (ya que en algunas comunidades estas están unificadas o bien se ha suprimido una y dejado otra), se tendrá que realizar una revisión para comprobar si la vivienda es antigua y si cumple con los requisitos solicitados.

Las licencias o sucesivas cédulas serán de segunda ocupación a menos que se tenga que realizar una rehabilitación completa que llegue afectar los elementos relativos a la habitabilidad. En ese caso, se tiene que solicitar una nueva licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, dependiendo del lugar.

Sin importar el caso, es importante solicitar la ayuda profesional de expertos en esos temas. Pues ellos son los encargados de redactar el certificado de habitabilidad de la vivienda. Es decir, ellos se encargan de priorizar el contraste del ayuntamiento para tramitar la cédula.

Requisitos para conseguir la cédula de habitabilidad

El técnico encargado tiene que realizar una visita al inmueble para revisar lo siguiente:

• Número de habitaciones y la dimensión de estas.
• Verificar el estado de salubridad e higiene.
• Revisar el tipo de seguridad que ofrece la vivienda, las instalaciones los materiales de construcción.

Generalmente los contratos por escrito de arrendamiento residencial son fijados por un determinado tiempo, ya sea meses o incluso años. Desde el punto de vista del arrendador esto resulta ser muy ventajoso, ya que no tiene que preocuparse en buscar otros inquilinos durante el tiempo que termine el arrendamiento.

Sin embargo, existen diversos factores que pueden conllevar una mala relación entre el inquilino y propietario de la vivienda. Por ello, en esta oportunidad te diremos como rescindir contrato de alquiler por el arrendador o propietario. Sin importar si se trata de razones personales o profesionales, aquí te diremos como de una forma rápida y segura.

¿En qué consiste un contrato de alquiler?

Frente a la alta demanda de alquiler y compra de viviendas en España, como una opción de formalizar este tipo de contratos existe el artículo 11 de Ley de Arrendamientos Urbano, con el objetivo de apoyar a quienes alquilan el espacio de una vivienda. Esta relación contractual permite unir a las dos partes involucradas: el arrendador y el arrendatario. Uno transfiere el inmueble al otro, pero con la condición de remunerar una cuota preestablecida.

Una vez que el contrato haya sido firmado, este puede llegar a rescindir si existe un mutuo acuerdo entre ambas partes. Sin embargo, hay varios aspectos a tomar en cuenta para que no exista inconvenientes en el transcurso.

¿Cuáles son los requisitos para rescindir contrato de alquiler?

Tanto los inquilinos como los propietarios tienen derechos u obligaciones. A este aspecto, ninguna de las partes debe tener una ventaja sobre la otras.

En gran parte las causas para rescindir el contrato de alquiler tienen relación con los incumplimientos de obligaciones. Los casos provistos en la LAU son los siguientes:

Motivos para rescindir contrato de alquiler como propietario

• En el caso del arrendador que desea finalizar el contrato, este debe demostrar que va usar la vivienda para un miembro de su familia o para uso propio. Un punto muy importante a considerar, es que deber haber pasado un año natural desde que se formalizo el contrato, además de informar con meses de antelación a las personas que vivan en la propiedad.
• El arrendador tiene el poder de finalizar el contrato en el caso que se presente un impago (dos impagos o tres impagos alternos).
• Falta de abono de la fianza o no estar al día con el pago de la misma.
• Cuando el inquilino subarrienda la propiedad o ceda la posesión a terceras personas sin el conocimiento del dueño o propietario de la vivienda.
• Si el inquilino realiza obras en la vivienda sin la autorización del arrendador, también cuando se hacen actividades que puedan causar daños en la propiedad, ya sean internas o externas.
• Que en la vivienda se hagan actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Si la vivienda está haciendo usas de una forma distinta a los estipulado en el contrato de alquiler.
  Por los incumplimientos de las obligaciones predispuestas en el contrato.

Sin importar el motivo que sea, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler si no se cumple uno de los puntos mencionados anteriormente. Si es necesario, se puede recurrir a la ayuda legal para evitar inconvenientes o en los peores casos, problemas con la propiedad.